根据年报，2017年普洛斯的物流仓库的平均租金为1.06元/平方米/天，出租率为85%，承租面积排名前五的客户分别为百世快递、京东、德邦、唯品会和中国外运。

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嘉民

资本化运作、抢占高端仓储

　　2018年，嘉民在中国的管理资产突破了400万平方米，在2016年的260万平方米的基础上实现了近60%的增长。并且在2018年总体回报率达到15%，在2018年普洛斯完成私有化退市之后，嘉民依靠亮眼的成绩单终于赢得了被关注的机会。

1资本化运作实现规模扩张。

　　嘉民采用了“开发+持有+管理”的业务模式，开展三种主要业务，以实现多元化的收益来源。其中，仓储物业开发是其他两项业务的基础，在三大业务板块中扮演“产品生产者”的角色，直接体现客户需求以及物流园区项目的质量；仓储物业持有业务是通过租赁收购的物流设施、或自行开发的高标准物流设施，收取相应的租金，作为收入护城河，持有业务承担着“收入补充者”的角色；嘉民的基金管理业务，具有“融资者”与“主要利润赚取者”双重角色，是最核心的业务之一，肩负着让整个业务模式高效率、可持续地运转下去的使命。

2物流基金加杠杆，提前兑付开发收益。

　　嘉民能够在中国实现轻资产规模化扩张的秘密，在于其围绕基金运作构建的可持续融资模式。嘉民通过成立私募基金，在引入资本时相当于加了一次资本杠杆，提前兑付开发收益和利润，大大减轻了企业资金压力，又可以将这些资金投入新的开发项目，加速了资产和现金的循环。

　　以嘉民中国物流基金为例，嘉民在这些私募基金中并不控股，而是以基金管理人的身份主导管理，在基金中仅占20%的份额，其余80%属于加拿大养老基金投资董事会。这个过程就相当于在资产置入基金时，就撬动了4倍资本杠杆，再通过11.6%的负债率加上债务杠杆，总的资本杠杆将有望放大到4.5倍。

3市场差异化：洞察高端仓储供应缺口

　　在2005年进入中国市场时，嘉民敏锐的捕捉到中国物流仓储市场的供求失衡，以及在这种失衡背后，对于高端仓储的极度需求，正是抓住了这一市场空白，选择从细分领域切入。

　　据CBRE统计，我国现有的物流仓储设施约有70%都是建于90年代之前，全国仅有不到4%的物流仓储设施是高端物流仓储。

　　另一方面，传统物流仓储主要以旧式仓库等老旧设施为主，建设标准和安保管理均无法满足现代化存储装配需求，不能进行简单的替代改造，只能进行高标准仓储设施新建。高端设施的缺口进一步拉大。

　　高端定制仓库一直是嘉民极为擅长的领域，但是进入土地情况较为复杂的中国后，进行了因地制宜的改变。在商业环境较为稳定的海外，嘉民选择的是一条纯粹的定制化路线，“有客户就定制，没有客户就不开发”。

　　然而进入中国后，土地作为稀缺资源，供应相对有限，土地指标需要申请，使得嘉民修正了自己的策略，更加注重开发品质和普适性高的标准仓库。采取先买地再与客户谈定制意向的模式，达成协议则定制，否则就开发标准仓库。在中国市场已完工的仓库中，有70%-80%是定制的，在建的项目中约70%也是定制的。