12月26日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实京东仓储基础设施REIT”）正式获得中国证监会注册批复，成为我国首只民企仓储物流公募REITs。根据证监会及上交所公募REITs信息平台显示，嘉实京东仓储基础设施REIT于12月7日申报，当月26日获得证监会发行批文，将正式开启网下询价。

据上交所披露的申报文件显示，嘉实京东仓储基础设施REIT基础设施资产包括位于重庆、武汉和廊坊的3处物流园区，合计建筑面积350,995.49平方米。项目资产出租率均达到100%即满租状态，租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年，运营高效稳定，抗风险能力较强。

另一头，嘉实京东仓储基础设施REIT获批也意味着，在京东凭借规模强大供应链基础设施将自身供应链效率推至行业极致的同时，其投资价值正在获得市场认可。

“REITs加速”

客观上，我国REITs市场进入开放新阶段。

REITs(Real Estate Investment Trust)即不动产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证的方式公开或非公开汇集投资者资金，委托专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资工具。

该种基金起源于20世纪60年代的美国，现在，REITs 业务已发展到全球超40个国家及地区。

自2021年6月首批REITs发行以来，我国公募REITs市场不断扩容，截至2022年11月30日，已发行上市的 REITs产品共计22只，在二级市场活跃的交投情绪带动下，REITs总市值突破800亿元。

仓储物流板块，则在整个REITs市场中占据重要位置。

从REITs分类指数看，2021年6月21日至2022年9月30 日，仓储物流、生态环保、园区基础设施REITs指数涨幅相对较高，累计收益率分别为44.2%、33.7%、32.7%，大幅高于交通基础设施指数4.7%的涨幅。

从具体项目来看，已有的两单仓储物流类REITs，红土盐田港REIT与中金普洛斯REIT，均营业状况良好。从衡量不动产投资收益的资本化率(caprate)指标来看，两只REITs拟购入项目2023年度caprate较为接近，分别为5.53%(中金普洛斯REIT)、5.67%(红土盐田港 REIT)，资本化率均在5.5%以上。

背后是，REITs对于仓储物流项目的实际推动。

一方面，公募REITs作为直接融资工具，有利于盘活优质存量资产，提高直接融资比重。

另一方面，REITs为现有部分基础设施项目提供正式有效的投资退出途径。公募REITs可将基础设施转为标准化份额的流动性交易资产，为我国庞大的基础设施资产中符合要求的项目提供退出的有效机制，从而形成新的资金来源，有利于优质存量项目的有效退出与建设资金的循环有效利用，降低宏观杠杆率。这对重资产的物流业尤为重要。

此外，公募REITs是市场化定价，有利于对基础设施进行更系统、更公开的合理定价，有利于整个产业的重塑发展。

当下，REITs市场正在驶入政策红利期。

12月14日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，要求有序推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展。通过多种方式盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。12月16日，国家发展改革委新闻发言人就REITs 表示向有关方面推荐25个基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目，目前已有22个发行上市，发售基金757亿元，带动社会资本投入的新项目总投资超过4200亿元。在此基础上，将加大工作力度，指导有关方面做好项目储备和申报等工作，下一步将积极推荐符合条件的项目纳入试点范围。

12月15日，国务院办公厅关于对外印发的《“十四五”现代物流发展规划》中特别提到，在仓储物流行业稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。

嘉实京东仓储基础设施REIT正是在此种浪潮下走向市场。

申报文件显示，嘉实京东仓储基础设施REIT募集项目均由京东100%持有，嘉实基金为公募基金管理人，委托京东产发（京东东鸿）为运营管理机构，对基础设施项目进行运营管理。

该基金具体基础设施项目包括：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目，总估值15.65亿元。

据京东集团高级副总裁，京东产发CEO胡伟介绍，重庆项目、武汉项目和廊坊项目均为高标准仓库，项目从选址到设计施工再到运营均需符合“亚洲一号”高效智能化的软硬件基础设施要求，从而与仓库内部的商品立体化存储、大规模应用自动化设备、机器人、智能管理系统等高度契合，这也是3处项目租约期限均在5年左右，高于行业平均水平的3年，运营整体高效稳定，且均处于满租状态的一个重要原因。

另外，3处物流园项目均位于核心物流枢纽，且背靠着京东庞大的电商交易量作为支撑。

以重庆项目为例，该项目是西南区域重要的中转配送中心，充分承担了地区性物流中心和全国物流节点的功能。项目地处重庆市巴南区南彭贸易物流基地，交通便利，东联渝湘高速，西邻渝黔高速，南接外环高速，北邻内环快速。该物流基地是经国家发改委批复的重庆市建设长江上游综合交通枢纽、国际贸易大通道而规划布局的“三基地三港区”之一。