位于重庆巴南的京东“亚洲一号”智能产业园，

也是本次REIT申报资产之一

据《重庆市现代物流业发展“十四五”规划》指出，结合全市生产力布局和综合交通体系规划，聚焦打造国内大循环的战略支点、国内国际双循环的战略枢纽，构筑“一核一环一带两片区、六通道（即’4＋2’物流通道）五枢纽多节点”的现代物流体系空间结构。

而这，只是全国性物流升级一环。

《“十四五”现代物流发展规划》中明确指出，到2025年，基本建成供需适配、内外联通、安全高效、智慧绿色的现代物流体系。

其中提到，要加快运输、仓储、配送、流通加工、包装、装卸等领域数字化改造、智慧化升级和服务创新，补齐农村物流、冷链物流、应急物流、航空物流等专业物流短板，增强专业物流服务能力，推动现代物流向供应链上下游延伸。

此外，《“十四五”现代物流发展规划》中提出，鼓励物流资源共享，整合分散的运输、仓储、配送能力，发展共建船队车队、共享仓储、共同配送、统仓统配等组织模式，提高资源利用效率。推动干支仓配一体化深度融入生产和流通，带动生产布局和流通体系调整优化，减少迂回、空驶等低效无效运输，加快库存周转，减少社会物流保管和管理费用。

这给了京东继续在仓储基础设施板块扩张的信心，而REITs，将成为重要辅助手段。

嘉实京东仓储基础设施REIT若能成功发行，可有效盘活约35万平方米的仓储物流资产，为仓储物流行业带来增量投资资金。京东物流仓储网络总管理面积（含云仓生态平台上云仓的管理面积）超过3000万平方米，而京东集团旗下的物产管理集团京东产发自建仓仅满足约899万平方米供给，远无法满足京东物流的租赁需求，由此可以看出，京东REIT未来潜在发展和想象空间很大。”该公司在申报材料中表示。

“京东路径”

实际上，京东、普洛斯们纷纷奔向REITs诱因在于，物流行业正在发起一场真正的产业转型升级。

这场变革的具象之一是，仓储市场正在从普通仓走向高标仓。具体来看，两种仓储形式除了建筑本体的差别之外，高标仓在消防设施设置等级、是否设置温度控制、监控系统、通风系统等重要标准上都比普通物流仓储要求更高。

除建设标准高以外，高标仓往往处于物流干线运输核心节点城市，出租率高，租约稳定性强，抗宏观经济周期波动能力强。

与之相对，普通物流仓储建设标准较低，空间利用率与运营效率都普遍偏低，仅可满足基本的储存需求，已经不符合当前的行业主流方向。

据中国仓储与配送协会统计，截至2021年，我国物流仓储设施总面积12亿平方米。截至2022年2季度，戴德梁行统计数据显示，中国内地高标仓存量面积为9497 万平方米。据此测算，当前高标仓存量占总物流仓储设施比重仅约8%，行业仍有巨大的结构调整空间。但从人均来看，我国的人均的仓储面积大概只有0.7平方米，是美国人均面积的两成不到。如果是高标仓差距就更加明显，美国的高标仓平均人均面积大概是我国高标仓的平均人均面积20倍以上。由此看出，未来高标仓将是租户的核心需求方向，占比会持续提升。

值得注意的是，高标仓天然的重资本属性，隔离掉了大部分对手，使得玩家非常有限。

中国物流与采购联合会研究室副主任杨达卿指出，高标仓投资周期长，投资回报率低，且很难形成规模效益，这极大抬升了入行门槛。

“做高标仓需要商业商流资源、物业资产、金融资本，缺一不可。做成之后，将提升整体供应链效率，降低成本。”杨达卿说。

效果是明显的。汇源果汁执行总裁咸晓芳透露，与京东物流合作后，汇源线上整体物流成本下降20%。另据京东物流华北分公司总经理王申志披露，双方合作后，汇源破损率下降了90%，当日达和次日达的比例上升了80%。

此种趋势下，原有传统物流地产商正在逐步退场。譬如，京东产发于今年完成了对原宇培旗下的中国物流资产（CNLP）的收购并私有化。

杨达卿认为，普洛斯靠着累积的物业资产优势，在新格局下占据一席之地；京东的长处，则在于其垂直一体化的供应链闭环，对需求把握非常清晰，彻底打通了商流资源。在西南地区仓位空置率高企情况下，京东重庆项目依旧能做到满租，就是明证。

京东也确实如此考虑。

2020年，该公司公布了新定位——以供应链为基础的技术与服务企业，并构建面向未来十年的新一代基础设施——数智化社会供应链。电商、线下零售、物流、科技、健康等，只是京东业务的外在呈现，内核仍是供应链。

由此，京东对供应链的理解，已经进化到“有责任的供应链”，从商业价值、产业价值，进一步延伸到社会价值。在传统产业转型升级的需求下，京东持续用数智化技术连接和优化社会生产、流通、消费、服务等各个供应链环节，助力供应链的数实融合，降低社会成本、提高社会效率。

背后是大量投入。财报显示，截至2022年9月30日，京东集团供应链基础设施资产规模达到1267亿元（约178亿美元），同比增幅达到65%；其中，截至2022年9月30日，京东物流运营超过1500个仓库，包含云仓生态平台上的云仓管理面积在内，仓储总管理面积超过3000万平方米。

当下，京东正推进链网融合，织起深度融合的货网、仓网、云网“三网通”体系。货网是京东全时段、全渠道、全场景的商品交易网络，是“三网通”流动的商品细胞。仓网是京东覆盖全国、辐射全球的仓储配送网络，是“三网通”坚实的设施躯干。云网是以京东云为技术服务品牌的数智服务网络，是“三网通”高效的技术神经，也是构筑货网和仓网的技术底座。